Bilo da se nekretnina kupuje na kredit ili za gotovinu, porez mora da se plati. Koji tačno – zavisi isključivo od toga kupuje li se novoizgrađeni ili „stari“ stan, koji je prethodno bar jednom prodat.
Od toga zavisi da li će ovaj namet biti 10 odsto od vrednosti nekretnine, ili 2,5 odsto. Značajne olakšice – od povrata poreza do oslobađanja od plaćanja, imaju kupci prvog stana, i novog i starog. Osim u jednom slučaju – kada se prevare pa nekretninu pazare od investitora koji nema firmu ili nije u sistemu PDV.
Kod kupovine stana postoje dve vrste poreza koji može da se plati – ili porez na dodatu vrednost, poznatiji kao PDV, ili porez na prenos apsolutnih prava. Niko ne plaća oba pri kupovini jedne nekretnine.
Najjednostavnije rečeno: Ko kupuje potpuno novi stan, direktno od investitora, platiće PDV po stopi od 10 odsto, koji je uračunat u prodajnu cenu.
Ko kupuje stari stan, ne u smislu godina starosti već u smislu da je prethodno bar jednom već promenio vlasnika, mora da plati porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5 odsto od tržišne vrednosti nekretnine. Ovaj porez nije uračunat u cenu, već mora naknadno da se plati, a rešenje razrezuju poreznici na osnovu podnete prijave.
I poreske olakšice se različito “obračunavaju”. I kod starog i kod novog stana postoje olakšice za kupce prve nekretnine, koji do sada nisu imali nijedan kvadrat u vlasništvu. Moraju da imaju srpsko državljanstvo i prebivalište na teritoriji Srbije.
Razlika je što, u slučaju PDV-a, porez mora da se plati, pa se podnose dokazi za njegov povrat. Kod poreza na prenos apsolutnih prava, koji se plaća tek kad Poreska uprava razreže rešenje, dokazi za poresko oslobođenje se podnose odmah, što znači da će to oslobođenje već biti vidljivo u rešenju, pa pojedini kupci prvog stana porez neće ni platiti, a drugi će platiti znatno umanjeni iznos.
Ali, pođimo redom.
Kupac starog stana
Kupci starog stana, koji je već bio u prometu, plaćaju porez na prenos apsolutnih prava.
“Što se tiče stare gradnje, koja je bila u prometu, ili nije u sistemu PDV, plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto. To je zakonska osnova prodavca, Međutim, u zemlji Srbiji od davnih devedesetih godina postoji opšte pravilo da u ugovoru piše da prodavac ovlašćuje kupca, i obaveza je kupca da plati porez u njegovo ime i za njegov račun. Tako da to preuzima kupac”, objašnjava Milić Đoković, ovlašćeni sudski veštak, procenitelj nekretnina i suvlasnik agencije “Old Royal”.
Ako je reč o kupcu prvog stana, koji kupuje stari stan, on ne plaća porez na prenos apsolutnih prava za površinu od 40 kvadrata za sebe i po 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva. Za svaki kvadrat preko ove površine, moraće da se plati 2,5 odsto poreza na tržišnu vrednosti – bio to jedan kvadrat ili 20 kvadrata.
Ko prijavljuje porez
Postupak je prilično digitalizovan. Poresku prijavu, kod poreza na apsolutna prava, popunjava i potpisuje prodavac. Javni beležnik, potom šalje prijavu Poreskoj upravi, koja izdaje rešenje.
“Poreska uprava šalje rešenje na ime prodavca, ali kupcu na adresu nekretnine koja se prodaje. I onda kupac postupa po tom rešenju”, objašnjava Milić Đoković.
On ističe da problem postoji kod mnogih opština koja rešenja šalju tek posle godinu i po dve.
“Porez se plaća tek po dobijanju rešenja”, ističe naš sagovornik.
Kupac koji ima pravo na poresko oslobođenje, o tome će takođe biti obavešten kroz rešenje Poreske uprave.
“Vi svakako morate da podnesete poresku prijavu i podnosite dokumenta kojom se oslobađate za plaćanje. To je poreska izjava da nemate nekretninu na sebe koju overavate kod javnog beležnika, za šta vam treba potvrda od Uprave prihoda da ne posedujete nekretninu, odnosno da niste poreski obveznik. Uz to su potrebna još neka dokumenta, poput izvoda iz Matične knjige rođenih, venčanih… već u zavisnosti od broja broja članova domaćinstva, to nije nešto komplikovano”, navodi Milić Đoković.
Poreska uprava je ta koja procenjuje da li kupac ima pravo na poresko oslobođenje ili ne.
“Ali ona ne zna da imate pravo na oslobađanje, ukoliko ne podnesete dokaze to”, upozorava naš sagovornik.
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se na celokupnu tržišnu vrednost nekretnine, i to po proceni Uprave javnih prihoda. Često je, kako ističe Đoković, ta vrednost viša od tržišne, zato što oni uzimaju prosek tri najbolje prodaje u što više odgovara državi, a ne pojedincima.
